นักพัฒนาอสังหาฯ ทำอย่างไร เมื่อผู้ซื้อบ้านชาวสิงคโปร์ “ช่างเลือก” มากขึ้น
อัตรายอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในสิงคโปร์ (Take-up rate) ช่วงไตรมาสที่สองของปีนี้ยังคงแข็งแรงดี แม้ว่าจะน้อยกว่าช่วงพีคๆ ในปี 2022 และน้อยกว่าในไตรมาสแรกของปีนี้ก็ตาม จากการที่ผู้ซื้อบ้านใช้เวลาในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมากขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาค
อีกทั้งยังมีบ้านโครงการใหม่ๆ ที่เป็นตัวเลือกที่มากขึ้น ทำให้อัตรายอดขายเมื่อเปิดตัวโครงการหลายๆ โครงการลดลง
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง City Developments และ UOL ก็ยังใช้เวลานานขึ้นกว่าจะขายหมดโครงการได้ ถึงแม้ว่าราคาบ้านจะอยู่ในระดับกลางๆ หรือมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก็ตาม
ถึงอย่างนั้นโครงการใหม่ๆ ก็ยังคงดึงดูดผู้ที่สนใจซื้อบ้านในสิงคโปร์ มากกว่าบ้านมือสองอยู่ดีในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงเช่นนี้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่จ่ายแบบ Progressive-payment plan ซึ่งจะค่อยๆ ทยอยจ่ายไปตั้งแต่ขึ้นโครงการ
แตกต่างจากการจ่ายแบบเต็มจำนวนที่หากดอกเบี้ยพุ่งสูงก็จะได้รับผลกระทบทันที
📌 เมื่อผู้ซื้อบ้านชาวสิงคโปร์ “ช่างเลือก” มากขึ้น
ด้วยความที่เศรษฐกิจเชิงมหภาคและดอกเบี้ยนั้นอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน อีกทั้งยังมีโครงการบ้านใหม่ๆ ผุดขึ้นมาเป็นจำนวนมาก ผู้ซื้อบ้านชาวสิงคโปร์จึงเริ่มใช้เวลาในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านนานขึ้น
แต่นอกเหนือจากเรื่องราคาแล้ว ยังคงมีปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้ซื้อบ้านมักจะใช้ในการพิจารณาด้วยเช่นกัน เช่น ความสะดวกสบาย การเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม การอยู่ใกล้โรงเรียนดังๆ และการวางผังอย่างมีประสิทธิภาพ
บางคนอาจจะชอบโครงการที่ยูนิตน้อยๆ ตลอดจนโครงการที่ปล่อยเช่าซื้อระยะยาว (Leasehold) เนื่องจากโครงการที่ยูนิตใหญ่ๆ มักจะแพงกว่า และเป็นการซื้อขายแบบขายขาด (Freehold) ที่ราคาสูงกว่า หรือบางคนก็อาจจะเลือกโครงการที่พัฒนาแบบเสร็จสมบูรณ์เนื่องจากความสะดวกสบาย
โครงการที่พัฒนาแบบสมบูรณ์ เช่น The Reserve Residences ถือเป็นหนึ่งในโครงการขนาดใหญ่ที่ขายดีที่สุด โดยขายได้ 82% ของยูนิตที่ปล่อยขายแล้ว หรือคิดเป็น 71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (732 ยูนิต) ส่วนโครงการที่ขายได้หลายยูนิตที่สุดตั้งแต่เปิดตัวมา คือ Grand Dunman โดยขายได้กว่า 550 ยูนิต เนื่องจากทำเลมีการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม และอยู่ใกล้โรงเรียนชื่อดัง
ในขณะที่โครงการที่เป็นลักษณะขายขาดอย่าง The Continuum และ Terra Hill ได้รับความสนใจน้อยกว่าเนื่องจากผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายเงินสูงกว่าโดยเปรียบเทียบ
📌 ตลาดบ้านหรูของคนรวยกำลังมา
แม้ว่าอัตราความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย (Affordability Ratio) ซึ่งวัดจากสัดส่วนค่ากลางของมูลค่าซื้อขายบ้าน ต่อค่ากลางของรายรับครัวเรือนต่อปี จะค่อยๆ เติบโตขึ้นทุกปี (ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าต้องใช้เวลากี่ปีถึงถึงจะจ่ายค่าบ้านได้หมด หากซื้อด้วยรายได้ในขณะนี้) อย่างไรก็ตามสัดส่วนของครัวเรือนที่มีรายได้สูงก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน จึงช่วยหนุนความต้องการบ้านในสิงคโปร์
อัตราความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2022 อยู่ที่ 13.2 จากที่ในปี 2019 อยู่ที่ 11.5 ในขณะที่สัดส่วนของครัวเรือนที่มีรายได้ต่อเดือนเกินกว่า 14,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ก็เพิ่มขึ้นไปจนอยู่ที่ 30.1% จาก 26.7% จึงช่วยสนับสนุนความต้องการบ้านในสิงคโปร์ โดยเฉพาะบ้านสำหรับคนกลุ่มรายได้สูง
นอกจากนี้ ในปี 2023 อัตราการว่างงานในระดับเมืองคาดว่าจะต่ำกว่า 2% และในปี 2024 จะอยู่ที่ระดับ 2.1% เมื่อคนมีงานทำ ก็มีแนวโน้มที่จะมองหาซื้อบ้าน ซึ่งก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนความต้องการซื้อบ้านในสิงคโปร์เช่นกัน
📌 ถึงคราวผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายปรับกลยุทธ์ตอนเปิดตัวโครงการเพื่อพยายามทำกำไรให้ได้สูงที่สุด ตลอดจนลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากความไม่แน่นอนในตลาด และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ
ผู้พัฒนาฯ บางรายเลือกที่จะออกโครงการที่มีราคากลางๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ แต่ก็แลกมากับการที่อาจจะได้กำไรลดลง หรือผู้พัฒนาฯ บางราย เช่น Far East Organization และบริษัทร่วมค้าอย่าง Sino Group กับ UOL และบริษัทสาขาในสิงคโปร์
ก็เลือกที่จะระงับการเปิดขายบางยูนิตออกก่อนในตอนเปิดตัวโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะเปิดตัวได้อย่างประสบความสำเร็จ ด้วยอัตรายอดขายสูง
และพอคนเห็นว่าอัตรายอดขายสูงก็จะยิ่งสนใจอยากซื้อมากขึ้นไปอีกด้วยความรู้สึกว่าคนอื่นได้ครอบครอง เราก็อยากจะได้ครอบครองบ้าง หลังจากนั้นโครงการจึงค่อยๆ เพิ่มราคาทีละนิดตอนปล่อยยูนิตที่เหลือ เพื่อให้ได้กำไรเพิ่มขึ้นโดยแบกรับความเสี่ยงที่น้อยลง เพราะได้ยอดขายดีไปแล้วเมื่อตอนเปิดโครงการแรกๆ
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
