"เช่าที่ดินหรือตึกแถวเกิน 3 ปีแต่ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่า ผลจะเป็นยังไง ?"
แอดมินเชื่อว่าหลายคนในที่นี้น่าจะเคยทำธุรกิจ หรือมีกิจการที่ต้องใช้หน้าร้านกันใช่มั้ยครับ
Cr. pixabay
เมื่อไม่มีที่ดินหรือตึกแถวเป็นของตัวเอง ก็คงต้องใช้วิธีเช่าเค้าเอา
ซึ่งการเช่าที่ดิน ตึกแถว โกดังเพื่อประกอบธุรกิจ หรือแม้แต่การเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย เหล่านี้ตามกฎหมายเรียกว่า....
"การเช่าอสังหาริมทรัพย์"
ซึ่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดรูปแบบของการทำสัญญาไว้ว่า
1. จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ถ้าไม่มีจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (ต้องทำสัญญาเช่านั่นเอง)
2. ถ้าทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปี หรือตลอดชีวิตผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ (เจ้าพนักงานสำนักงานที่ดิน) ถ้าไม่ทำจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี
แม้จะมีกฎหมายจะกำหนดไว้อย่างนี้ก็ตาม แต่ก็มีผู้เช่าและผู้ให้เช่าบางราย ที่พยายามหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมาย ด้วยเหตุผลต่าง ๆ กันไป เช่น....
"จะไปจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ทำไม เสียเวลาทำมาหากิน" หรือ "ไม่อยากเสียเงินค่าธรรมเนียม" ฯลฯ
เราลองมาดูกันว่า การพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมายเค้าทำยังไงกัน และสุดท้ายแล้วจะมีผลอย่างไร จากตัวอย่างนี้กันครับ
นายจุฑาเทพ นักธุรกิจหนุ่มรุ่นใหม่ไฟแรง ต้องการเช่าตึกแถวย่านบางนาเพื่อเปิดร้านขนมหวาน มีชื่อแบรนด์แสนสะพรึงว่า.........
"อาฟเตอร์ช็อค"
Cr. pixabay
เผื่อว่าวันนึงขายดิบขายดีมีชื่อเสียงจะได้เอาเข้าตลาดหลักทรัพย์ เป็นขนมหวานพันล้าน รวยซะให้เข็ดอย่างเค้าบ้าง
ซึ่งในขณะนั้น บริเวณที่นายจุฑาเทพต้องการเช่ายังมีราคาค่าเช่าไม่แพงมากนัก เนื่องจากอยู่ห่างจากแนวรถไฟฟ้าพอสมควร
เมื่อพบตึกแถวที่ต้องการ นายจุฑาเทพจึงได้ติดต่อไปยังนายฑราวิท เจ้าของตึกแถวดังกล่าว ซึ่งมีอาชีพเป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหลายแปลงย่านบางนา เพื่อขอทำสัญญาเช่าตึกแถว
เนื่องจากนายจุฑาเทพเป็นคนมองการไกล เห็นว่าย่านนั้นจะต้องเจริญขึ้นมากในอนาคต จึงต้องการทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีไปเลย
แต่นายฑราวิทต้องการให้เช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี เนื่องจากคิดว่าในอนาคตอาจใช้ตึกแถวนั้นเพื่อประกอบธุรกิจเองและไม่อยากไปติดต่อทำสัญญาเช่า ที่สำนักงานที่ดินและเสียค่าธรรมเนียมตามกฎหมาย
ทั้งคู่จึงตกลงทำสัญญาเช่ากันเอง โดยตกลงทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยทำสัญญาเช่าออกเป็น 10 ฉบับ ๆ ละ 3 ปีติดต่อกัน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อกฎหมายดังกล่าว
Cr. pixabay
โดยมีเงื่อนไขว่านายฑราวิทจะต้องไปจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน หลังจากที่นายฑราวิทได้พัฒนาจัดสรรที่ดินบริเวณดังกล่าวแล้วเสร็จทุกแปลง
แว๊บ.........
ระยะเวลาผ่านไปไวเหมือนโกหก
3 ปีผ่านไปแถวนั้นเจริญขึ้นมาก หน้าตึกแถวที่นายจุฑาเทพได้เช่าไว้ก็มีรถไฟฟ้าผ่าน ผู้คนก็เพิ่มมากขึ้นหลายเท่าตัว
นายจุฑาเทพเห็นดังนั้น จึงได้ติดต่อไปยังนายฑราวิทเพื่อขอให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เป็นเวลา 30 ปี ตามที่ได้ตกลงกันไว้
เวลาเปลี่ยน ใจคนเปลี่ยน นายฑราวิทไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้กับนายจุฑาเทพ เนื่องจากต้องการเก็บเธอไว้ทั้งสองคน.........เอ้ยยย ต้องการเก็บไว้ประกอบธุรกิจเอง จึงปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียน
นายจุฑาเทพจึงนำเรื่องมาฟ้องศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาให้นายฑราวิทไปจดทะเบียนการเช่า 30 ปีต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
ศาลท่านได้พิจารณาและมีคำพิพากษาดังนี้ครับ
"โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 30 ปี สัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว
ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้"
(อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 6451/2538)
📌งานนี้ เทพบุตรจุฑาเทพคงต้องเสียท่า เพราะยอมไปทำสัญญาที่ขัดต่อกฎหมาย
สัญญาเช่าจึงบังคับกันได้เพียง 3 ปี
ส่วนเมื่อครบ 3 ปีแล้วจะได้เช่าต่อหรือไม่คงต้องแล้วแต่พี่ฑราวิทเค้าล่ะครับ
Cr. pixabay
ขอบคุณภาพจาก pixabay
ถ้าได้ประโยชน์จากบทความนี้ ช่วยกด Like, Share ด้วยนะครับ 😻
- 96
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
