ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดและขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านเช่า รวมถึงขอเงินค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าคืนได้หรือไม่?
หนึ่งในปัญหาที่น่าปวดหัวของคนทำธุรกิจบ้านเช่า หอพัก ที่น่าจะพบเจออยู่บ่อย ๆ ก็คือ การที่ผู้เช่าไม่ยอมอยู่จนครบสัญญาเช่าและขอเลิกสัญญาก่อนกำหนด พร้อมกับขนย้ายทรัพย์สินไปจากสถานที่เช่า รวมถึงขอเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าคืน
ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิที่จะทำได้หรือไม่ และผู้ให้เช่ามีสิทธิไม่ยินยอมได้หรือเปล่า... เรามาหาคำตอบของเรื่องนี้กัน
ปกติในการทำสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดิน เช่าบ้าน หรือเช่าหอพัก เรามักจะกำหนดระยะเวลาการเช่าและเงื่อนไขต่าง ๆ เอาไว้ เพื่อให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ยึดถือและปฏิบัติตาม
ในสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขเอาไว้อย่างไร
ผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ต้องปฏิบัติให้ถูกต้อง
ตามนั้น ไม่ว่าจะเป็นการใช้ทรัพย์สินที่เช่า
อะไรที่ทำได้ อะไรห้ามทำ เช่น ห้ามต่อเติม หรือปรับปรุงทรัพย์สินที่เช่า
รวมถึงหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่พึงมีต่อกัน เช่น ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าตามกำหนด
ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ
เรื่องของระยะเวลาการเช่าก็เช่นเดียวกัน ผู้เช่าต้องเช่าทรัพย์สินตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญา ส่วนผู้ให้เช่าก็ต้องนำทรัพย์สินออกให้เช่าตามระยะเวลาที่ตกลงไว้เช่นเดียวกัน
Cr. pixabay
ส่วนการที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด และขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเช่า จะถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข 2 ข้อ
1. มีข้อสัญญาระบุให้สามารถเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หรือไม่ และ
2. มีกฎหมายให้อำนาจบอกเลิกสัญญาหรือไม่
หากสัญญาเช่าบ้านไม่มีข้อความใดที่ระบุให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ ผู้เช่าก็ไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดโดยอาศัยข้อสัญญาได้
Cr. pixabay
จึงต้องมาดูกันที่ข้อกฎหมาย ว่าผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยข้อกฎหมายได้หรือไม่
เช่น บ้านเช่ามีสภาพผุพังจนไม่สามารถอยู่อาศัยได้ จำเป็นต้องทำการซ่อมแซม และผู้เช่าได้แจ้งผู้ให้เช่าทราบแล้ว แต่ผู้ให้เช่าไม่ยอมมาซ่อมแซมให้ ผู้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
แต่ถ้าผู้ให้เช่าไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา
แม้ผู้เช่าจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากบ้านเช่าพร้อมกับทำหนังสือแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ ก็ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย
ดังนั้น เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขทั้ง 2 ข้อนี้ และไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าได้ตกลงเลิกสัญญาเช่าบ้านกับผู้เช่า ผู้เช่าจึงไม่อาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านแต่เพียงฝ่ายเดียวได้ สัญญาเช่ายังคงมีผลผูกพันคู่สัญญา ผู้ให้เช่าจึงไม่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่
ผู้เช่า
(อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 4778/2558)
Cr. pixabay
Ref.
- กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 “ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา หรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง...”
ยังมีช่องทางอื่น ๆ ให้ติดตามกัน 😉
- สำหรับเอาไว้อ่านบทความดีๆ Facebook.com/Nataratlaw
- สำหรับเอาไว้ดูรูปสวย ๆ กับอินโฟกราฟิก
- สำหรับสายย่อ เอาไว้รับข่าวหรือข้อกฎหมายแบบกระชับ
- 23
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
