ออมให้เงินโต ภาคกองทุนรวม EP26
“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1 PF&REIT และ IF
สวัสดีครับ วันนี้ดูชื่อตอนแล้วมันจะงงๆหน่อยนะ มีแต่ตัวย่อภาษาอังกฤษ ถถถถ
มันคืออะไร อ่านจบรู้เรื่องแน่นวลครับ
ป่ะไปเริ่มกันเลย
PF & REIT
การที่เราจะรู้จักกองทุนกลุ่มนี้ เราต้องไปรู้จัก PF & REIT กันก่อนนะฮะ
PF คือ Property Fund แปลว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์
REIT คือ Real Estate Investment Trust แปลว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
เจ้า 2 ตัวนี้ ถึงชื่อมันจะดูแตกต่าง แต่ให้เรามองว่ามันเหมือนกันได้เลย 555
เดี๋ยวๆ ยังไงครับ
คืองี้ครับ เมื่อก่อนโน้น ในบ้านเราจะมีแต่ PF ซึ่งมีข้อจำกัดหลายอย่างในการบริหารจัดการ ต่อมาในปี พ.ศ.2557 จึงมีการอนุญาตให้จัดตั้งได้เฉพาะกอง REIT เท่านั้น
เนื่องจาก PF และ REIT นั้นแตกต่างกันในส่วนของการบริหาร เช่น ประเภทของอสังหาฯที่ลงทุนได้, เพดานการกู้ยืม, การเสียภาษี ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่กระทบกับนักลงทุนรายย่อยอย่างเราๆ ดังนั้น เราสามารถหยวนๆมองว่ามันเหมือนกันได้เลย ประกอบกับกอง PF ที่จัดตั้งก่อนปี พ.ศ.2557 ก็ยังมีอยู่ จึงเป็นที่มาของการเรียกแบบแพ็คคู่ว่า PF & REIT ซึ่งโดยทั่วไปภาษาปากก็จะเรียกกันว่ากองรีท (ออกเสียงว่า หรีด)
ต่อไปนี้เพื่อความสะดวก ขอเรียก PF & REIT รวมกันว่า “กองรีท” ในส่วนของคำว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมจะไม่ใช่เพื่อพูดถึง PF นะครับ แต่จะขอใช้เรียกกองทุนที่มาลงทุนใน PF & REIT ซึ่งจะพูดถึงช่วงท้ายๆ EP และใน EP หน้า
(ถาม) แล้วๆ กองรีท เค้าทำมาหากินอะไรครับพี่
(ตอบ) หลักการตามนี้เลย
สมมติว่าบริษัท A ทำการสร้างตึกออฟฟิศให้เช่า 1 ตึก พอสร้างเสร็จปุ๊ป ตังค์หมด ไม่มีปัญญาสร้างตึกเพิ่มแล้ว บริษัท A ก็ต้องเก็บตังค์จากคนที่มาเช่าตึกไปเรื่อยๆ จนถึงจุดที่มีเงินมากพอ จึงจะสามารถเดินหน้าขยายกิจการไปสร้างตึกเพิ่มต่อไปได้
ซึ่งกว่าที่จะเก็บตังค์จากค่าเช่า ได้มากพอ มันก็ใช้เวลานาน
ถ้าบริษัท A ไม่อยากรอนานๆล่ะ ทำไง?
บริษัท A สามารถไปคุยกับ บลจ. โดย บลจ. จะตั้งกองรีทขึ้นมาเพื่อซื้อตึกจากบริษัท A โดยกองรีทนั้น จะระดมทุนด้วยการออกขายหน่วยลงทุนให้คนทั่วไป พอได้เงินมากพอแล้วทางกองรีทก็จะซื้อตึก A ไป ส่วนบริษัท A ก็จะได้เงินไปขยายกิจการต่อไป ตามรูป
เมื่อขายหน่วยลงทุนหมด ซื้อตึกเสร็จเรียบร้อยแล้ว บลจ.ก็จะเอากองรีทไปจดทะเบียนในตลาดหุ้น เพื่อให้คนที่ถือหน่วยลงทุนสามารถเอาหน่วยลงทุนไปซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้
สังเกตว่ากองรีทเนี่ย มันมีลักษณะเหมือนกองทุนปิดที่เราว่าไว้ใน EP แรกๆ ก็คือมีการเปิดขายแค่ช่วงระยะเวลาหนึ่ง จากนั้นก็ไปจดทะเบียน เพื่อให้ซื้อขายกันได้ในตลาดหุ้น
ในส่วนของการบริหารจัดการนั้น บลจ.มีหน้าที่บริหารจัดการกองรีท หลักๆคือเก็บค่าเช่า และ ดูแลเรื่องเงินๆทองๆ ส่วนบริษัท A ก็ยังต้องบริหารจัดการตึก A ในเรื่องการดูแลรักษาซ่อมแซม และ หาคนมาเช่า โดยทั้ง บลจ. และ บริษัท A จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าบริการจัดการ
สำหรับคนทั่วๆไปที่ซื้อกองรีท จะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่เก็บมาได้ และหักค่าบริหารจัดการแล้ว ในรูปแบบของเงินปันผล ซึ่งในทางปฎิบัติที่เห็นทั่วไป ทางบริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็มักจะร่วมถือหน่วยลงทุนในกองรีทแถวๆ 20-30% นะครับ
ตัวอย่าง PF & REIT
CPNREIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท)
เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าในห้างเซ็นทรัลหลายสาขา
DREIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี)
เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าในโรงแรมดุสิตธานีหลายแห่ง
FUTUREPF (กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค)
เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในห้างฟิวเจอร์พาร์ค
IMPACT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท)
เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดินและอาคารในโครงการอิมแพ็คเมืองทอง
กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund, IF)
ขอเรียกสั้นๆว่า IF นะครับ
เมื่อเราเข้าใจกองรีทแล้ว เราก็จะสามารถเข้าใจ IF ได้อย่างสบายมาก เพราะว่าโดยหลักการ เจ้า IF จะเหมือนกองรีทเกือบเป๊ะๆ สิ่งที่แตกต่างคือ IF จะเป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานตามชื่อของมันเลย เช่น ถนน, เครือข่ายการสื่อสาร, โรงไฟฟ้า, สนามบิน, น้ำประปา และอีกมากมาย
รายได้ของ IF ก็จะมาจากการเก็บค่าบริการในสาธารณูปโภคนั้นๆ เช่น ค่าทางด่วน, ค่าน้ำ, ค่าไฟ จะเห็นว่าถึงรายได้จะไม่ใช่ค่าเช่าแบบกองรีท แต่ก็มีความสม่ำเสมอสูงเหมือนกัน เพราะเป็นของที่คนทั่วไปจำเป็นต้องใช้เป็นประจำ
ส่วนที่ว่าเหมือนกองรีทก็คือ เจ้าของสาธารณูปโภคนั้นๆเขาจะขายทรัพย์สินให้ IF ที่จัดตั้งขึ้นโดย บลจ. ซึ่ง IF ก็จะระดมเงินมาจากการขายหน่วยลงทุนให้คนทั่วไป เสร็จแล้วก็จดทะเบียนซื้อขายกันได้ในตลาดหุ้น เหมือนกันเป๊ะๆ
นอกจากนี้ยังมีข้อแตกต่างเล็กๆน้อย เช่น IF สามารถลงทุนได้ในโครงการที่เพิ่งเริ่มสร้างได้ แต่กองรีทต้องลงทุนในโครงการที่เสร็จไปแล้วอย่างน้อย 80% เป็นต้น ซึ่งเรื่องพวกนี้ไม่ค่อยมีผลกับการลงทุนและผลตอบแทน
สิ่งที่คนทั่วไปมักจะเข้าใจผิดกันก็คือ IF เป็นของรัฐบาลและมีความเสี่ยงต่ำ อันนี้ต้องบอกว่า ไม่จริง นะครับ
โอเคว่ามี IF บางกอง ที่รัฐบาลโดยกระทรวงการคลังถือหุ้นใหญ่ เช่น กอง TFFIF แต่ทว่ามีหลายกองมากๆที่เป็นของเอกชน และเอกชนก็ถือหุ้นใหญ่ เช่น JASIF, DIF, BTSGIF
ที่สำคัญสุดๆ คือกองทุนพวกนี้ทั้งกองรีท และ IF ขึ้นชื่อว่าเป็นกองทุนก็จริง รายได้ค่อนข้างสม่ำเสมอกว่าการทำธุรกิจทั่วๆไปก็จริง (เพราะรายได้มาจากค่าเช่า และ ค่าสาธารณูปโภคที่จำเป็นต้องใช้) แต่บางครั้งราคาก็มีความผันผวนสูงพอๆกับกองทุนหุ้นนะครับ ไม่ได้เสี่ยงต่ำอย่างที่เข้าใจกัน ในช่วงวิกฤตโควิด หลายๆกองราคาร่วงไปไกลเลยก็มี
ตัวอย่าง IF
TFFIF(กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตประเทศไทย) ถือหุ้นใหญ่โดยกระทรวงการคลัง (10%)
เป็นเจ้าของสิทธิส่วนแบ่งรายได้ 45% จากการเก็บค่าผ่านทางงทางพิเศษฉลองรัช และบูรพาวิถี เป็นระยะเวลา 30 ปี
DIF (กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล) ถือหุ้นใหญ่โดยบริษัททรู คอร์เปอเรชั่น (26%)
เป็นเจ้าของสิทธิรายได้จากโครงข่ายโทรคมาคมของหลายบริษัทในเครือบริษัททรู คอร์เปอเรชั่น
BTSGIF(กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท)
เป็นเจ้าของสิทธิรายได้จากดำเนินงานระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนกรุงเทพสายหลัก
คำศัพท์ต่อมาที่ต้องรู้จักก็คือ Free Hold กับ Lease Hold
มันคืออะไร?
Freehold คือ กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จากในตัวอย่างที่แล้วก็คือ กองรีท A นั้นเป็นเจ้าของตึก A
พอเป็นเจ้าของก็เอาไปปล่อยเช่า แล้วก็เก็บค่าเช่ายาวๆไป อันนี้เข้าใจง่ายไม่ซับซ้อนอะไร
Leasehold คือ กรรมสิทธิในการเช่า ว่ากันแบบบ้านๆก็คือ “เซ้ง” นั่นเอง คือกองรีทนั้นได้สิทธิในการเอาตึกนั้นไปปล่อยเช่าต่อ แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของตึกนะ ยกตัวอย่างดีกว่า
บริษัท B เป็นเจ้าของตึก B แล้วขายสิทธิการเช่า ให้กับกองรีท B ซึ่งกองรีท B สามารถเอาไปปล่อยเช่าต่อ แล้วเก็บค่าเช่าได้ แต่ทว่าสิทธิให้เช่ามันจะมีวันหมดอายุนะครับ ลองนึกภาพว่าวันที่เริ่มตั้งกองทุน สมมุติสิทธิให้เช่ามีอายุ 20 ปี หลังจากนั้นพอสิทธิการเช่ามีอายุน้อยลงเรื่อยๆ มูลค่าของสิทธินั้นก็จะลดลงตามไปด้วย จนกระทั่งมีมูลค่าเหลือ 0 เมื่อสิทธิหมดอายุลง
ดังนั้นเมื่อสิทธิการเช่าหมดอายุไปแล้ว กองรีท B จะไม่มีทรัพย์สิน และ มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะมีค่าเท่ากับ 0 นั่นเอง
เรื่องนี้ทำให้การเปรียบเทียบผลตอบแทนของ Freehold กับ Leasehold นั้นค่อนข้างวุ่นวาย
และที่ทำให้ยิ่งงงได้อีกก็คือ บางกองมันจะออกแนวลูกผสม คือเป็นทั้ง Freehold และ Leasehold ในกองเดียวกันอีกตะหาก ทำให้การเลือกกองรีทและกองโครงสร้างพื้นฐานด้วยตัวเอง เป็นเรื่องที่ต้องทำการบ้านเยอะพอๆกับการซื้อหุ้นเลยทีเดียว
สรุป
1. กองรีท (PF & REIT) และ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (IF) นั้นมีหลักการและแนวคิดคล้ายๆกัน เราสามารถมองว่ามันเหมือนกันได้เลย โดยจะมีความแตกต่างหลักๆคือ สินทรัพย์ที่กองทุนเป็นเจ้าของ
2. ถึงจะขึ้นชื่อว่าเป็นกองทุน แต่กองทุนกลุ่มนี้ซื้อขายเปลี่ยนมือกันในตลาดหุ้น เราต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ (บัญชีซื้อขายหุ้น) ถึงจะซื้อได้
3. สามารถมองว่ากองทุนกลุ่มนี้ มีความเสี่ยงน้อยกว่าหุ้นได้ เพราะหุ้นมีรายได้จากการทำธุรกิจซึ่งมักจะขึ้นๆลงๆ แต่กองทุนกลุ่มนี้ รายได้มาจากค่าเช่า และ ค่าบริการสาธารณูปโภคที่จำเป็น ซึ่งเป็นรายได้ที่ค่อนข้างคงที่
4. กองกลุ่มนี้บางกอง และ บางครั้ง มีความผันผวนของราคาสูงไม่แพ้หุ้นเลยนะ ดังนั้นถ้าใครบอกว่ากองรีท และ IF เสี่ยงต่ำเอาไว้ใช้พักเงินได้ นั่นไม่จริงเสมอไปนะครับ
5. กองทุนกลุ่มนี้จ่ายปันผลในอัตราที่สูงเมื่อเทียบกับหุ้นทั่วไป
6. ถึงแม้ความเสี่ยงของกองทุนกลุ่มนี้จะดูว่าน้อยกว่าการซื้อหุ้น แต่ไม่ใช่ว่าไม่เสี่ยงนะครับ ขอยกตัวอย่างความเสี่ยงมาให้ดู
- กองทุนแต่ละตัวมักจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ / โครงสร้างพื้นฐาน ประเภทเดียวกัน ทำให้ไม่มีการกระจายความเสี่ยง
- ความแน่นอนของรายได้ และ โอกาสในการถูกทดแทนด้วยสินค่าอื่น (Disruption) ในอนาคต
- การเปรียบเทียบผลตอบแทนของกองทุน Freehold กับ Leasehold ที่ค่อนข้างยุ่งยาก
แต่ไม่ต้องกังวลไปครับ ถ้าใครอยากลงทุนในกองทุนกลุ่มนี้ มันมีวิธีที่เราไม่ต้องปวดหัวเลือกเอง แถมยังกระจายความเสี่ยงด้วย
555 น่าจะพอเดากันออกใช่มั๊ย
ใช่แล้วครับ เราก็ไปลงทุนผ่านกองทุนรวมที่เขาจะลงทุนในกองรีทและโครงสร้างพื้นฐานนั่นเอง ซึ่งอาทิตย์หน้ามาดูว่า เราจะเลือกกองทุนที่ลงทุนในกองรีท และ IF ยังไง
วันนี้สวัสดีครับ ชุบ ชุบ
ออมให้เงินโต วางแผนการเงินด้วยตัวเอง ใช้ภาษาบ้านๆ เข้าใจง่าย อ่านฟรีครับ
อ่านแล้วมีคำถาม ถามได้ที่เพจตลอดเวลา ยินดีตอบคำถามอย่างมากๆครับผม
ถ้าอ่านแล้วชอบ สั่งซื้อหนังสือออมให้เงินโตได้จากช่องทางต่อไปนี้นะครับ
Line : @proudorder
คลิก > https://bit.ly/33z7RLe
หรือ > Lazada : PROUD
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
