“คนสวิสผ่อนบ้านได้จนตายค่ะ”
นี่เป็นประโยคคำตอบให้กับลูกค้าที่มักจะถามมดเสมอว่า คุณมดผ่อนบ้านกี่ปีคะ หรือ ที่สวิสให้ผ่อนบ้านได้สูงสุดกี่ปีคะ
ก่อนที่เราจะมาดูระบบการคิดคำนวนเครดิตและดอกเบี้ยในการซื้อบ้าน ขอเกริ่นนำให้ฟังเกี่ยวกับวัฒนธรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของคนสวิสนะคะ ประชากรส่วนมากในประเทศนิยม “เช่า” มากกว่าจะตัดสินใจซื้อ หลายคนไม่ซื้อบ้านเลยตั้งแต่ทำงานจนเกษียณ และก็มีแนวโน้มว่าจะเช่าต่อไปจนตาย
คำว่าที่อยู่อาศัยในภาษาเยอรมันคือ “Immobile”
Mobile ความหมายก็เหมือนที่เราทราบกัน แปลว่าเคลื่อนที่ เมื่อใส่ Im เข้าไปข้างหน้าคำ ก็กลายเป็นความหมายตรงข้ามคือ อยู่กับที่
คำศัพท์อะไรแบบนี้ส่งผลกับความรู้สึกภายในใจผู้คนเหมือนกันนะคะ เพราะเหตุผลของบางคนที่ไม่อยากซื้อที่อยู่อาศัยแต่ตัดสินใจเช่า เพียงเพื่ออยากหล่อเลี้ยงความรู้สึก “to feel free” เอาไว้ มากกว่าที่จะรู้สึกว่า ต้องปักหลักอยู่กับที่ เรื่องที่น่าตลกก็คือ หลายคนเช่าอยู่ที่เดิมเป็นเวลาหลายสิบปี แม้จะมีศักยภาพที่จะซื้อบ้านได้ก็ตาม
แต่ถ้าจะพูดกันจริง ๆ อย่างที่ทราบกันดีว่าค่าครองชีพของประเทศสวิตเซอร์แลนด์นั้นสูงลิบลิ่วติดอันดับต้น ๆ ของโลก ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถซื้อบ้านได้ เพราะราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5 แสนถึงหนึ่งล้านฟรังซ์ (คิดเป็นเงินไทย 17-35 ล้านบาท) เอาล่ะแต่ถ้าอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองแบบไม่ต้องเช่าล่ะ
มาดูวิธีการคิดคำนวนเครดิตและดอกเบี้ยของธนาคารกันค่ะ
☝️เพื่อให้เป็นการง่ายต่อการอธิบาย ขอยกตัวอย่างราคาบ้านหนึ่งล้าน เป็นโจทย์นะคะ
ธนาคารจะกำหนดให้ผู้ต้องการซื้อบ้านมีเงินดาวน์ หรือเงินต้น 20% ของราคาบ้าน (แต่ในความเป็นจริงต้องมีมากกว่านั้นอีก เพราะต้องมีค่าใช้จ่ายจิปาถะยิบย่อยเรื่องค่าธรรมเนียมและอื่น ๆ)
ซึ่งเงินต้น 20% นี้จะเป็นเงินสด 50% + เงินในกองทุนเกษียณ 50% ก็ได้ หรือจะเป็นเงินสดทั้งก้อนเลยก็ได้เช่นกัน (ไม่มีการให้เครดิตเงินดาวน์แบบบ้านเรา ดังนั้นอยากมีบ้าน จำเป็นต้องมีเงินก้อนค่ะ)
เมื่อเตรียมเงินดาวน์พร้อม ก็เข้าไปพูดคุยเรื่องสินเชื่อกับธนาคารได้เลยค่ะ ซึ่งธนาคารจะให้กู้ยืม 80% โดยจะประเมินว่าคุณจะมีศักยภาพชำระดอกเบี้ยได้หรือไม่ โดยคิด 5% จากยอดเครดิต แล้วเช็คว่าถึง 1 ใน 3 ของรายได้ต่อปีหรือไม่
☝️จากโจทย์บ้านราคาหนึ่งล้าน ต้องการขอกู้ แปดแสน ธนาคารคำนวน 5% ได้ 40,000
จากนั้นก็จะขอดู Statement ย้อนหลัง 2 ปีว่ามีถึง 120,000 หรือไม่
ถ้าไม่ถึงแต่ปริ่ม ๆ ธนาคารก็จะดูอาชีพการงานมาประกอบ หากเป็นอาชีพทางราชการ หรือ ครู ตำรวจ ก็อาจจะได้รับการอนุโลม เพราะถือเป็นอาชีพที่มั่นคง มีรายได้สม่ำเสมอ
☝️📍เมื่อธนาคารเห็นชอบจะได้กู้ยืมได้ ขั้นตอนต่อไปก็เป็นเรื่องที่ต้องคุยกันเกี่ยวกับดอกเบี้ย แต่ก่อนจะไปถึงดอกเบี้ย มีข้อมูลสำคัญที่เราต้องทราบก่อนก็คือว่า กฎหมายกำหนดให้บุคคลที่ต้องการกู้ยืมซื้อบ้าน เมื่อเกษียณจะต้องเหลือยอดเครดิต 50% ของมูลค่าบ้าน
หากกำหนดให้โจทย์บ้านหนึ่งล้าน ผู้กู้อายุ 35 เมื่อเกษียณที่อายุ 65 ต้องผ่อนชำระเครดิตไปแล้ว 50% ตามโจทย์นี้ก็คือ 500,000 นั่นหมายความจากเครดิตที่เราได้จากธนาคาร 800,000 ในระยะเวลา 30 ปี เราต้องผ่อนชำระเงินต้นทั้งหมด 300,000 ตกปีละ 10,000 นี่คือยอดขั้นต่ำ
🙋♀️❓แล้วหลังเกษียณล่ะ ?? เก็บความสงสัยไว้ก่อนค่ะเดี๋ยวเฉลยตอนท้าย
เมื่อเรารู้ขั้นต่ำที่เราต้องคืนเงินต้นต่อปีแล้ว ต่อไปก็มาคุยเรื่องดอกเบี้ยกันค่ะ โดยปกติทางธนาคารจะมีข้อเสนอมาให้เรา โดยแบ่งเงินเครดิต 800,000 ออกเป็นส่วน ๆ โดยกำหนดจำนวนปี และ % ของดอกเบี้ยมาให้เราพิจารณา ขอยกตัวอย่างประมาณนี้
500,000 ดอกเบี้ยตายตัว 1% ระยะเวลา 10 ปี
200,000 ดอกเบี้ยตายตัว 0.6% ระยะเวลา 3 ปี
100,000 ดอกเบี้ยลอยตัว ไม่กำหนดระยะเวลา
(หมายเหตุ นี่คือดอกเบี้ยประมาณการณ์ ณ ปัจจุบันค่ะ)
ซึ่งเราสามารถต่อรองดอกเบี้ย จำนวนปี ปรับยอดเงินแต่ละส่วนได้ตามความเหมาะสมของเราเอง โดยปกติเมื่อได้ข้อเสมอมาแล้ว ก็มักจะนำไปพูดคุยกับธนาคารอื่นด้วยในคราวเดียวกัน เพื่อหาราคาดอกเบี้ยที่ดีที่สุด ในช่วงนี้อยากจะเล่นตัวอะไรก็ทำได้เต็มที่ จะวิ่งไปคุยสี่ห้าธนาคารก็ไม่มีใครว่า สมมติว่าเราอยากจะใช้บริการธนาคารหนึ่งที่สุด แต่ดอกเบี้ยแพงไป ก็สามารถวิ่งไปขอรายละเอียดกับธนาคารสองสามสี่ หากได้น้อยกว่า ก็เอาเอกสารมาต่อรองกับธนาคารหนึ่งได้ เป็นเรื่องที่ทำกัน
จากตัวอย่างข้างต้น ยอด 100,000 ที่เป็นดอกเบี้ยลอยตัว ยอดนี้เราสามารถถมเงินลงไปโปะเท่าไหร่เมื่อไหร่ก็ได้ จะชำระทั้งหมดในคราวเดียวก็ได้ แต่ต้องชำระขั้นต่ำตามกฎหมาย อย่างที่คำนวนไว้ข้างต้นคือปีละ 10,000 (โดยปกติธนาคารจะให้ชำระทุกสามเดือน)
ส่วนยอดที่กำหนดระยะ 3 ปี และ 10 ปีไว้ ไม่สามารถแก้ไขอะไรได้ ไม่สามารถโปะได้ ต้องรอครบกำหนดระยะเวลาเท่านั้น
เมื่อครบกำหนด 3 ปี หรือ 10 ปีแล้ว จะมีการ reset ใหม่ ทั้งเรื่องจำนวนเงิน จำนวนปี จำนวนดอกเบี้ย ตามความเหมาะสมของสภาพการเงินเราในขณะนั้น
ถ้าหากคุณชำระดอกเบี้ย ชำระเงินต้นตามครรลองทุกอย่างจนถึงเวลาเกษียณแล้วจะทำอย่างไรต่อไป? เพราะยังเหลือเงินต้นอีกตั้ง 500,000
☝️มีสองทางเลือกก็คือ ผ่อนต่อ และขายบ้าน เพราะถึงจะเกษียณ ก็ไม่ได้หมายความว่าคุณจะยากจนลงไปเสียเมื่อไหร่ เนื่องจากระบบกองทุนเกษียณของที่สวิส เป็นกองทุนที่สะสมไว้ตั้งแต่คุณอายุ 16 ปี (เมื่อเริ่มไปเรียนแบบฝึกงานก็จะได้ค่าตอบแทน - อ่านเรื่องระบบการศึกษาได้ที่นี่ https://www.blockdit.com/posts/6038bb571b36da0c02169303) จนถึงอายุ 65 ปี
นั่นจะทำให้คุณยังคงมีรายได้ประมาณ 60-80% ของรายได้สุดท้ายก่อนเกษียณเลยทีเดียว
☝️แต่หลายคนก็เลือกจะขายบ้าน เพราะในวัย 65 ปี ลูก ๆ ก็ได้แยกบ้านไปหมดแล้ว บ้านที่มีก็อาจจะใหญ่เกินไป จึงเลือกขายแล้วหาซื้อบ้านหรืออพาร์ทเม้นที่สะดวกกว่า
☝️💡💡เรื่องที่น่ารู้ก็คือ เมื่อคุณขายบ้านคุณต้องชำระภาษี 30% ของส่วนต่างด้วยนะคะ เช่นหากคุณขายบ้านได้ในราคา 1.2 ล้าน ภาษีก็คือ 30% ของ 200,000 = 60,000 และยิ่งถ้าระยะในการถือครองบ้านต่ำกว่า 5 ปี ภาษีจะสูงถึง 50% เลยทีเดียว
ข้อมูลอ้างอิง : จากประสบการณ์ส่วนตัวที่กู้ซื้อบ้านสองครั้ง (หลังแรกขายไปเพื่อซื้อหลังปัจจุบัน)
🙋♀️❓คำถามที่ใครหลายคนมักจะถามว่า อ้าว แล้วทำไมเค้าไม่ผ่อนให้หมด ๆ ไปเลยล่ะ?
☝️คำตอบเดียวเลยก็คือ บ้านมันแพง ส่วนใหญ่ไม่มีใครมีเงินก้อนมาโปะกันหรอกค่ะ ก็อาศัยผ่อนกันไปเรื่อย ๆ จนตายกันไปข้างนี่แหละ แต่กระซิบบอกนิดนึงว่า คุณภาพบ้านของประเทศสวิตเซอร์แลนด์นั้นดีมาก ๆ หลังที่มดอยู่ปัจจุบันก็ร่วมร้อยปีแล้วค่ะ โครงสร้างยังแข็งแรงอยู่เลยค่ะ ไว้โอกาสหน้าจะเล่าเรื่องการสร้างบ้านที่นี่ให้ฟังนะคะ
ขอบคุณที่แวะมาเยี่ยมเพจนะคะ🙏❤️
สอบถามหรือพูดคุยกันได้ที่คอมเม้นเลยค่ะ
- 8
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
