ปัญหาเกี่ยวกับที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่พบได้ค่อนข้างบ่อย เพราะขึ้นชื่อว่ากรรมสิทธิ์รวมแล้วย่อมต้องมีบุคคลมากหนึ่งคนที่มีสิทธิในที่ดินแปลงนั้น
และเมื่อมีคนหลายคนเข้ามาเกี่ยวข้อง ปัญหาที่ตามมาก็ย่อมมากตามไปด้วย
เช่น เจ้าของรวมคนหนึ่งอยากขายแต่อีกคนไม่อยากขาย หรือ
อยากเอาที่ดินไปจำนองแต่เจ้าของรวมอีกคนไม่ยินยอมด้วย เป็นต้น
ผมเองมีโอกาสเขียนบทความเกี่ยวกับปัญหาที่ดินกรรมสิทธิ์รวมลงในเพจอยู่หลายครั้ง เลยพอจะสรุปได้ว่า...
ถ้าที่ดินกรรมสิทธิ์รวมยังไม่ได้มีการแบ่งสรรปันส่วน หรือพูดง่าย ๆ ก็คือ เจ้าของรวมทุกคนต่างมีสิทธิในที่ดินแปลงนั้นด้วยกันทั้งแปลง
แบบนี้ ถ้าเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งจะนำที่ดินไปจำหน่าย หรือก่อภาระผูกพัน เช่น เอาไปปล่อยเช่า ก็จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน
(อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2938/2559)
แต่ถ้าที่ดินกรรมสิทธิ์รวมได้ระบุสัดส่วนไว้อย่างชัดเจน เช่น ระบุเนื้อที่ลงในโฉนดที่ดินว่าเจ้าของรวมคนใดมีส่วนในที่ดินเนื้อที่เท่าไหร่ และส่วนไหน
ลักษณะนี้ เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งจะจำหน่าย จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพัน "เฉพาะส่วนของตัวเอง” ก็ได้
ทีนี้ ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นก็คือ ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งได้นำที่ดิน “ทั้งแปลง” ไปจำหน่าย หรือก่อภาระติดพัน โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน
นิติกรรมเหล่านั้นจะมีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่นด้วยหรือไม่... ซึ่งผมขอยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ
ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์รวมกันของสมชายและสมปองคนละครึ่งหนึ่ง ซึ่งต่อมาสมปองได้นำที่ดินไปขายฝากไว้กับสมทรงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสมชายก่อน
สมชายไม่อยากขายที่ดินจึงนำคดีมาฟ้องศาลเพื่อขอเพิกถอนสัญญาขายฝาก
ซึ่งคดีนี้ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ว่า นิติกรรมการขายฝากไม่มีผลผูกพันที่ดินพิพาทในส่วนของสมชาย
แต่มีผลผูกพันที่ดินพิพาทครึ่งหนึ่งในส่วนของสมปอง แม้ว่าสมปองจะไม่ได้รับความยินยอมจากสมชายซึ่งเป็นเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งให้ขายฝากก็ตาม
สรุปก็คือ นิติกรรมที่เจ้าของรวมคนหนึ่งได้ทำขึ้นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นนั้นไม่เสียไปทั้งหมด แต่มีผลผูกพันเฉพาะที่ดินส่วนของตนนั่นเอง
Reference:
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5240/2559
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12734/2556
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361
- 8
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
