อสังหาริมทรัพย์ เชิงการพาณิชย์ วิกฤตต่อไป ที่สหรัฐฯ อาจต้อง ''เผชิญ''
หากจะพูดถึง "อสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์" ของสหรัฐอเมริกา คงต้องขอเริ่มจาก "วิกฤตทางการเงิน" ที่เกิดขึ้นและยังดำเนินอยู่ตอนนี้ซะก่อน
วิกฤตการธนาคารในปี 2023 เป็นวิกฤตการเงินที่เริ่มขึ้นในเดือนมีนาคม
ด้วยการ "ล่มสลาย" ของ Silicon Valley Bank (SVB)
วิกฤตดังกล่าวแพร่กระจายไปยังธนาคารในภูมิภาคอื่นๆ รวมถึง Signature Bank และ First Republic Bank และแห่งอื่นๆ
วิกฤตการณ์ดังกล่าว ทำให้ราคาหุ้นธนาคารทั่วโลกลดลงอย่างรวดเร็ว และ "สูญเสียความเชื่อมั่น" ในระบบธนาคาร หน่วยงานกำกับดูแลตอบโต้ด้วยการดำเนินการหลายขั้นตอน เพื่อทำให้ระบบการเงินมีเสถียรภาพ
รวมถึงการจัดหาเงินทุนฉุกเฉินแก่ธนาคาร และเพิ่มการกำกับดูแลอุตสาหกรรมการธนาคาร
วิกฤตครั้งนี้มีสาเหตุมาจากหลายปัจจัยและหลายแง่มุม แต่สิ่งที่มีผลกระทบมากที่สุด คงจะเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (Fed funds rate) ที่เพิ่มสูงขึ้น จากนโยบายปราบเงินเฟ้อของ Fed
โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะจัดการงบดุลและพอร์ตการลงทุน อย่างระมัดระวังเพื่อลดความเสี่ยง โดยเฉพาะพันธบัตรรัฐบาลที่ได้รับการจัดอันดับสูง อย่างพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ
ถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่น ธนาคารต่างๆ จึงมักลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล
ขออธิบายเกี่ยวกับพันธบัตรรัฐบาล เป็นตราสารหนี้ที่ออกโดย "รัฐบาล" เพื่อ "กู้ยืมเงิน" จากนักลงทุน พันธบัตรรัฐบาลจะมีสิ่งที่เรียกว่า "มูลค่าที่ตราไว้" หรือที่นิยมเรียกว่า ราคาหน้าตั๋ว
และ "วันครบกำหนด" ที่ระบุไว้เพื่อชำระคืนเงินต้นให้กับผู้ถือพันธบัตร ซึ่งรัฐบาลจะ "จ่ายดอกเบี้ย" เป็นงวดให้กับผู้ถือพันธบัตร "ตามอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว"
ยกตัวอย่างแบบง่าย
ในช่วงเวลา A มีดอกเบี้ยนโยบาย อยู่ที่ 5.25%
นายไกด์ ซื้อพันธบัตรรัฐบาลที่มีระยะเวลาครบกำหนด 10 ปี ราคาหน้าตั๋ว 10000 บาท ให้ดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.75% ต่อปี เป็นจำนวนเงิน 100,000 บาท
นายไกด์จะได้รับดอกเบี้ย จำนวน 3,750 บาท ต่อปี เป็นเวลา 10 งวด แม้ราคาหน้าตั๋ว ของพันธบัตรจะเปลี่ยนไปก็ตาม
โดยทั่วไปแล้ว พันธบัตรรัฐบาลที่มีระยะเวลาสั้นจะให้ดอกเบี้ย "ต่ำกว่า" พันธบัตรรัฐบาลที่มีระยะเวลาที่ยาว
และธนาคารมักที่จะถือพันธบัตรรัฐบาลที่มีระยะเวลานาน อย่าง 10, 20 และ 30 ปีแล้วแต่การจัดการของธนาคารแต่ละแห่ง เพราะสิ่งที่ธนาคารต้องการนั้นคือ ทรัพย์สิน ที่ให้ผลตอบแทนคงที่และยาวนาน
ซึ่งราคาหน้าตั๋วของพันธบัตรรัฐบาลจะ "ผันแปรไปตามความต้องการของนักลงทุน"
กล่าวคือ ธนาคารที่มีการถือพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว อาจเสี่ยงต่อการขาดทุนของราคาหน้าตั๋วของพันธบัตรรัฐบาลก็ได้ หากความต้องการของพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวลดลง
หรือ ธนาคารที่มีการถือพันธบัตรรัฐบาลระยะสั้น อาจจะได้กำไรจากราคาหน้าตั๋วของพันธบัตรรัฐบาลก็ได้ หากนักลงทุนเข้าซื้อเพิ่มขึ้น
โดยสาเหตุของการผันผวนของ "ราคาหน้าตั๋ว" และ "ดอกเบี้ยผลตอบแทน" นั้นมาจากหลายปัจจัย อย่างเช่น ความกังวลของการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในระยะสั้น และ ปัญหาเศรษฐกิจต่างๆ เป็นต้น
ตัวอย่างความผันผวนที่เกิดขึ้น
ในช่วงที่ดอกเบี้ยนโยบายกำลังขึ้นสูง ดอกเบี้ยผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลมักจะสูงขึ้นด้วย
แต่ราคาหน้าตั๋วของพันธบัตรรัฐบาลอาจจะต่ำลง เพราะนักลงทุนมองว่าดอกเบี้ยนโยบายกำลังขึ้น ดอกเบี้ยผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอาจจะขึ้นไปอีกก็ได้
จึงยังไม่ซื้อพันธบัตรรัฐบาล หรือมีการขายออกมาเพื่อป้องกันการขาดทุนเรื่องราคาหน้าตั๋ว
และอาจมีนักลงทุนบางส่วนหันไปสนใจ พันธบัตรรัฐบาลระยะสั้น และทำให้ราคาหน้าตั๋วสูงขึ้น เพราะนักลงทุนมองว่าดอกเบี้ยนโยบายที่สูง อาจทำให้เศรษฐกิจย่ำแย่ในระยะสั้น จึงอยากเข้าซื้อพันธบัตรรัฐบาลระยะสั้น เพื่อป้องกันความเสี่ยง
หากนักลงทุนที่ถือพันธบัตรรัฐบาล มาอยู่ก่อนแล้ว ก่อนช่วงที่จะขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย
และยังถืออยู่ พวกเขาจะเจอกับความผันผวนของราคาหน้าตั๋วและส่งผลให้พวกเขาขาดทุนจากราคาหน้าตั๋วได้
ถึงกระนั้นการขาดทุนของพันธบัตรรัฐบาลเหล่านี้ จะยังอยู่ในรูปแบบของการ "ขาดทุนทางบัญชี" หากว่ายังไม่ได้มีการขายออกไป
แต่อาจส่งผลถึงความกังวลของนักลงทุนที่มีต่อธนาคาร เนื่องจากเรื่องการขาดทุนเหล่านี้ต้องนำเสนอผ่านรายงานประจำไตรมาส
ซึ่งไม่เพียงแต่ธนาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบริษัทหรือองค์กรที่มีการถือพันธบัตรรัฐบาลด้วย เพราะพันธบัตรรัฐบาลเป็นทรัพย์สินความเสี่ยงต่ำเป็นที่นิยม เป็นตลาดที่มีสภาพคล่อง และมีขนาดที่ใหญ่ที่สุดแล้ว
ความกังวลของนักลงทุนและความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อาจนำไปสู่การเทขายพันธบัตรรัฐบาล หุ้น และตราสารหนี้อื่นๆ ของบริษัทหรือองค์กร ที่มีการขาดทุนทางบัญชีหรือรายงานประจำไตรมาสออกมาไม่ดีได้
ในวิกฤตการธนาคารในปี 2023 นี้ ในสหรัฐฯ ได้เกิดผลกระทบจากความกังวลของประชาชนและนักลงทุน เกี่ยวกับเงินฝากในบัญชีและการดำเนินงานของธนาคาร
ทำให้เกิดการ "แห่ถอนเงิน" ออกจากธนาคารและเทขายหุ้นกับตราสารหนี้ ของบริษัทหรือองค์กรที่มีความเสี่ยงในด้านการเงิน
ซึ่งการแห่ถอนเงินครั้งนี้ "สูงเป็นประวัติการณ์" ในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นอันดับ 2 รองจากแค่วิกฤตในปี 1981 เท่านั้น และนำไปสู่เงื่อนไขทางการเงินที่ยากเพิ่มขึ้น จากที่ยากขึ้นอยู่แล้ว เพราะสภาพคล่องที่หายไปของธนาคาร
- ●นอกจากนี้ การขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังส่งผลกับเศรษฐกิจโดยรวมของสหรัฐฯ
เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับบุคคล ธุรกิจ และรัฐบาลจะเพิ่มขึ้น
ซึ่งหมายความว่าเงินกู้ การจำนอง และสินเชื่อในรูปแบบอื่นๆ จะมีความยากขึ้น
ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นสามารถกีดกันการกู้ยืม และลดการลงทุนทางธุรกิจและการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งอาจทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจช้าลง
จากที่กล่าวมานั้นไม่เพียงแต่ ไม่เอื้อต่อการดำเนินงานของธนาคารเช่น การปล่อยกู้ การจ่ายดอกเบี้ย และการลงทุนแบบอื่นๆ
มันยังไม่เอื้อต่อการดำเนินงานของอุสาหกรรมอื่นๆ และส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมที่มีการกู้หนี้ที่สูงอีกด้วย
- ●อสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ของสหรัฐอเมริกา ทำไมพวกเขากำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน
- การลดลงของมูลค่าทรัพย์สินและกิจกรรมทางการตลาด
จากเงินเฟ้อทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงขึ้นมากเกินไป หากการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายทำให้เศรษฐกิจย่ำแย่ ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจจะปรับตัวลดลง
และการเปลี่ยนแปลงของการทำงานในยุคปัจจุบันหลังจากเกิด Covid-19 ทำให้บางบริษัทหรือองค์กร มีการลดขนาดและใช้พื้นที่ตึกหรือสำนักงานลง
สิ่งนี้อาจทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ลดลง ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง ธุรกิจอาจลดขนาดลงหรือปิดตัวลง
ซึ่งนำไปสู่พื้นที่ว่างและไม่ก่อให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้น และอัตราค่าเช่าที่ลดลง ส่งผลให้เจ้าของทรัพย์สิน อาจประสบกับมูลค่าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่ลดลง ซึ่งอาจนำไปสู่ความทุกข์ยากทางการเงิน
ข้อมูลจาก Green Street กล่าวว่า ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายและต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น โมเดลการทำงานระยะไกลและแบบผสมผสานในยุคที่มีการระบาดที่ผ่านมา
ทำให้ยากที่จะเติมพื้นที่ว่างในสำนักงาน ทำให้กำไรจากค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์สินในสำนักงาน "ลดลง 15% ถึง 25%" เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา
- การปล่อยสินเชื่อและการจัดหาเงินทุนที่ลดลง
ในช่วงวิกฤตธนาคาร สถาบันการเงินอาจเข้มงวดกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ และลังเลมากขึ้นที่จะให้สินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์
ธนาคารอาจไม่ชอบความเสี่ยงที่มากขึ้น และกำหนดเงื่อนไขการกู้ยืมที่เข้มงวดขึ้น เพราะตัวธนาคารเองก็ไม่ได้มีเงินมากพอสำหรับทุกคนแล้ว
และมูลค่าบริษัทที่ลดลงจากการขาดทุนทางบัญชีในบริษัทบางแห่ง และการออกตราสารหนี้ใหม่ๆ ที่ยากขึ้น
ทำให้เป็นเรื่องยากสำหรับนักพัฒนา และนักลงทุนในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ที่จำเป็นสำหรับโครงการใหม่หรือรีไฟแนนซ์โครงการที่มีอยู่
โดยข้อมูลจากทาง Real vision กล่าวว่า กำลังมีอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ มูลค่ากว่า "1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ" ที่จะต้องทำการรีไฟแนนซ์ในอีก 12 ถึง 18 เดือน ข้างหน้า
- อัตราการผิดนัดชำระที่สูงขึ้น
วิกฤตการธนาคารและเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ สามารถเพิ่มความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้ และการยึดอสังหาริมทรัพย์ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์
หากเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถชำระหนี้ได้ เนื่องจากรายได้ลดลงหรือไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ ผู้ให้กู้อาจจะเข้ายึดทรัพย์สินนั้น
อัตราการผิดนัดชำระที่เพิ่มขึ้น อาจนำไปสู่การขายที่มีปัญหา ซึ่งทำให้มูลค่าทรัพย์สินในตลาดตกต่ำลงอีก และยังมีการผิดนัดชำระจากฝั่งลูกค้าของเจ้าของทรัพย์สินเองด้วย
อย่างในสหรัฐฯ ก็เริ่มมีการผิดนัดชำระให้ได้เห็นบ้างแล้ว
ตัวอย่างเช่น
ในช่วงต้นปี 2023 บริษัท Pacific Investment Management Co. ผิดนัดชำระหนี้ จำนวนเงิน 1.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในการจำนองสำนักงานในเมืองใหญ่ๆ เช่น บอสตัน นิวยอร์ก และซานฟรานซิสโก
บริษัท Brookfield Corp หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ผิดนัดชำระหนี้อาคารสำนักงานสองแห่งในลอสแองเจลิสมูลค่า 784 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
ยิ่งไปกว่านั้น การชำระหนี้รายเดือนเพิ่มขึ้นจาก 300,000 ดอลลาร์สหรัฐเป็น 880,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ในปี 2023
อีกทั้งการผิดนัดชำระที่เพิ่มขึ้น ไม่เพียงแต่จะเกิดในอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์เท่านั้น ข้อกังวลการผิดนัดชำระยังอยู่ที่ธนาคารขนาดเล็กและระดับภูมิภาค(Regional bank)อีกด้วย
เพราะธนาคารขนาดเล็กและระดับภูมิภาคเหล่านี้ เป็นผู้ถือสินเชื่อประมาณ 67% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ "ทั้งหมด"
ซึ่งหากเกิดการผิดนัดชำระในธนาคารขนาดเล็กและระดับภูมิภาค ซึ่งเป็น "แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่" ของอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ เป็นจำนวนมาก
คลื่นกระแทกพวกนี้จะกระจายเป็นวงกว้างมากขึ้น และอาจจะไปกระทบถึง "สินเชื่อภาคอุตสาหกรรม(C&I)"
ที่มีส่วนแบ่งการปล่อยสินเชื่อ ของธนาคารขนาดเล็กและระดับภูมิภาค
มากถึง 36% ซึ่งภาคอุตสาหกรรมในสหรัฐฯ เอง ก็กำลังเผชิญกับความเสี่ยงต่อภาวะเศรษฐกิจถดถอยเหมือนกัน จากข้อมูลของทาง Real vision
อย่างไรก็ตาม ปัญหาหนี้ของอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ ยังเป็นเรื่องน่ากังวลในอนาคต และอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ ยังเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ตัวเลขชี้วัดต่างๆนั้นออกมาค่อนข้างช้าอีกด้วย
บทความนี้เป็นเพียงแค่การยกข้อมูลปัจจัยบางส่วนมานำเสนอ อาจจะเกิดหรือไม่เกิดก็ได้ สาเหตุและปัจจัยที่จะส่งผลต่อ อสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์นั้นมีมากมาย
นักลงทุุนที่มีพอร์ตลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงการพาณิชย์ในสหรัฐฯ
ควรต้องคอยติดตามเรื่องนี้อย่างใกล้ชิด
References:
- 2
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
