Blockdit Logo (Mobile)
InvestWay
•
19 พ.ย. 2023 เวลา 08:34 • หุ้น & เศรษฐกิจ

การยึดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯกำลังมีมากขึ้น หากกำลังสนใจลงทุนต้องรู้สิ่งนี้

ท่ามกลางวิกฤตทางการเงินที่เกิดขึ้นในสหรัฐฯ หนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคงหนีไม่พ้นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
อย่างที่ทราบกันดีว่าการกู้เงินเป็นสิ่งจำเป็นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง
โดยทั่วไปแล้ว ธุรกิจและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีเงินทุนจำนวนมากเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือดำเนินการในส่วนต่างๆที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม การขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯ ทำให้ภาระหนี้ของพวกเขาต้องเพิ่มขึ้น หากพวกเขาไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด พวกเขาอาจสูญเสียหรือโดนยึดทรัพย์สินนั้นไป
ในปีนี้ผู้ปล่อยสินเชื่อของสหรัฐฯ ได้ออกมาประกาศว่าการเข้ายึดอสังหาริมทรัพย์สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยง "สูงเป็นประวัติการณ์"
โดยเฉพาะในสินเชื่อชั้นลอย (Mezzanine loan) โดยคำว่า "ชั้นลอย" นั้นมาจากตำแหน่งลำดับความสำคัญในการชำระหนี้ หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้ปล่อยสินเชื่อชั้นลอยจะมีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้เป็นลำดับที่สองรองจากผู้ปล่อยสินเชื่อหลักเท่านั้น
อธิบายง่ายๆ หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้ปล่อยสินเชื่อหลัก (ธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ) จะได้รับเงินคืนก่อนผู้ปล่อยสินเชื่อชั้นลอยนั่นเอง
สินเชื่อชั้นลอยมีลักษณะคล้ายกับการจำนองครั้งที่สอง เนื่องจากสินเชื่อชั้นลอยจะมีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าเงินกู้หลัก (Senior loan) แต่สูงกว่าเงินกู้ย่อย (Subordinated loan)
1
โดยทั่วไปแล้ว สินเชื่อชั้นลอยจะใช้เพื่อระดมทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจที่มีความเสี่ยงสูง สินเชื่อชั้นลอยจึงมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงและสามารถเข้ายึดอสังหาริมทรัพย์ได้เร็วและง่ายกว่าสินเชื่อแบบอื่นๆ ในกรณีที่ไม่ได้ชำระหนี้ตามที่กำหนด
ซึ่งผู้ปล่อยสินเชื่อชั้นลอย (Mezzanine loan) รายหลักๆในสหรัฐฯ ได้แก่ Blackstone, KKR และ Starwood Capital เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม เงินกู้ประเภทนี้ได้เริ่มหมดไปตั้งแต่ในทศวรรษหลังวิกฤตการเงินในปี 2008 เนื่องจากมีหน่วยงานกำกับดูแลปราบปรามที่เข้มงวดขึ้น
แต่ในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้รวมถึงในปีนี้ของสหรัฐฯ มีประกาศสำหรับเข้ายึดอสังหาริมทรัพย์เชิงพานิชณ์ของสินเชื่อชั้นลอยแล้ว 62 รายการ ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วถึง "สองเท่า"
1
ที่มา The Wall Street Journal
และขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯเองก็กำลังตกต่ำ และสินเชื่อจำนวนมากเหล่านี้อยู่ในสถานะผิดนัดชำระหนี้หรือใกล้จะผิดนัดชำระหนี้ เนื่องด้วยการดำเนินนโยบายการเงินที่เข้มงวดเป็นเวลานานของธนาคารกลางสหรัฐฯ
และเนื่องจากสินเชื่อชั้นลอยนั้นมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้สูงกว่าสินเชื่อประเภทอื่นเป็นปกติอยู่แล้ว
หากนึกภาพไม่ออกว่าเสี่ยงมากกว่ายังไง ก็บอกเลยว่าดอกเบี้ยกู้ของสินเชื่อชั้นลอยนี้ส่วนใหญ่จะมากกว่า 10% ในช่วงหลายปีที่อัตราดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวอยู่ที่ประมาณ 2%
แต่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวอยู่ที่ 4-5% แล้วคิดว่าดอกเบี้ยกู้ของสินเชื่อชั้นลอยจะอยู่ที่เท่าไหร่กันล่ะ
หากมีการขี้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย สินเชื่อประเภทนี้จะได้รับผลกระทบก่อนใครเพื่อน
การเข้ายึดอสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้นของสินเชื่อประเภทนี้ อาจบ่งบอกว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ กำลังเริ่มได้รับผลกระทบเชิงลบจากการดำเนินนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯอย่างจริงจังแล้วก็ได้
และสินเชื่อประเภทนี้มักจะไม่ปรากฏในบันทึกทรัพย์สิน ทำให้บริษัทจัดทำข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถติดตามข้อมูลสินเชื่อประเภทนี้ได้มากเท่าไหร่นัก และไม่มีใครรู้ว่าจริงๆแล้วมีหนี้อยู่จำนวนเท่าใด
เพื่อนๆและนักลงทุนที่สนใจหรือกำลังจะลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ อาจจำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและบริหารจัดการความเสี่ยงให้ดี และยังคงต้องติดตามเรื่องนี้อย่างใกล้ชิดต่อไป

ดูเพิ่มเติมในซีรีส์

โฆษณา